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Nahezu die Hälfte der weltweiten Vermögenswerte besteht aus Immobilien.

Immobilien verkörpern Sicherheit, doch wirklich konstant ist nur die Veränderung. In Ihrem Einfamilienhaus, Ihrer Anlegerwohnung, Ihrer Lagerhalle, Ihrem Bürokomplex spiegelt sich die Dynamik globaler Entwicklungen.

Die Kenntnis von Liegenschaftswerten in ihren verschiedenen Ausprägungen, insbesondere des Verkehrswertes, ist daher von größter volks- und betriebswirtschaftlicher Bedeutung in vielen Bereichen von Wirtschaft, Recht und Verwaltung.

Sorgfalt in zwei Schritten

Was kann einen Spezialisten nach über tausend Gutachten noch überraschen?

Die Summe der Details. Denn eine Erfahrung mache ich immer wieder, gerade weil ich so offen und unvoreingenommen wie möglich an jede Immobilie herangehe: Das Gesamtbild, das sich aus meinen Beobachtungen nach und nach entwickelt, weicht von oberflächlichen Erwartungen meist kräftig ab.

Vorschnelle Urteile können das Grundbuch, den Kreditvertrag, das Familienleben auf Jahrzehnte hinaus kontaminieren. Dafür steht eindeutig zu viel auf dem Spiel.

Schritt Eins: Befundung

Der Wert einer Liegenschaft wird durch bis zu 20 sogenannte wertbildende Faktoren beeinflusst: Makro- und Mikrolage, Rechte und Lasten, besondere Ausstattungsmerkmale, Baumängel und Modernisierungsbedarf, Ertragspotenzial bei der Vermietung und Restnutzungsdauer, um nur einige Beispiele zu nennen.

Diese Faktoren gilt es mit der Präzision eines Spurensicherers vollständig zu erfassen – vor Ort sowie durch ergänzende Recherchen.

Schritt Zwei: Bewertung

In der zweiten Phase gewichte ich alle ermittelten Fakten und Faktoren nach dem Stand der Wissenschaft und gieße sie schließlich in eine Zahl, die gesichert dasteht: aktuell, realistisch gerundet, glasklar begründet.

Dabei unterscheiden sich je nach Bewertungsanlass die Berechnungsmethoden.

In den meisten Fällen kommt der Verkehrswert (Marktwert) zum Tragen. Er bildet den Preis ab, der beim Verkauf einer Liegenschaft unter fairen Bedingungen und ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse erzielt werden kann.

Niedriger als der Marktwert ist beispielsweise meist der bauliche Zeitwert im Falle einer Ertragsimmobilie. Höher liegt dagegen der Versicherungswert, denn er bildet, etwa nach einem Brandschaden, die Kosten der Wiederherstellung im neuwertigen Zustand ab, wobei der Grundanteil in dieser Frage außen vor bleibt.

Wenn es um Wohnungseigentum geht, legt das Gutachten den Nutzwert jeder einzelnen Einheit fest, also die gerechte Verteilung der Stimmrechte und Gemeinschaftskosten (Parifizierung).