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Paper

Als Liegenschafts-Bewertungs-Experte werde ich mich hier mit fortlaufend Interessanten Themen auseinandersetzen und diese hier publizieren.

der Liegenschaftszinssatz – Kennzahl in der Krise

20. Dezember 2020

Es ist beim Liegenschaftszins - um es anschaulich zu erklären- so ähnlich wie beim Sparbuchzins oder der Aktiendividende:

Es geht um das Verhältnis zwischen dem Reinertrag (Bankzinsen/ausgeschütteter Gewinn einer AG/Mietertrag einer Immobilie) und dem Wert (Geldbetrag auf dem Sparbuch/Kurswert der Aktie/Verkehrswert der Immobilie).

Der Liegenschaftszinssatz ist jene Rendite, die Investoren/Verkäufer für ihr eingesetztes Kapital künftig erwarten dürfen. Was bei der komplex zu berechnenden Größe "künftig zu erwarten" ist, wird in Zeiten der großen Krise gerade neu definiert.

Baurecht - Teil 3 - Was passiert, wenn Baurecht abläuft?

13. Dezember 2020

Heimfall. Nach Ablauf der Baurechtsdauer werden die vom Baurechtsberechtigten erstellten Gebäude wieder zu Bestandteilen der Bodenparzelle ("Heimfall") und der Grundeigentümer wird von Gesetzes wegen Eigentümer dieser Bauten. Das Baurecht geht ohne weiteres unter.

OGH Rechtssatz - Wie lange dauert das Baurecht ?

Das Baurecht ist von Gesetzes wegen mit 100 Jahren zeitlich beschränkt. Es kann für maximal 100 Jahre vereinbart werden. Es ist jedoch mangels gegenteiliger gesetzlicher Anordnung zulässig, das durch Zeitablauf erloschene Baurecht, unmittelbar daran wieder zu bestellen. Es ist somit möglich, ein Baurecht mehrere Male um weitere 100 Jahre zu verlängern.

Beispiel

Das Stift Klosterneuburg hat zuletzt bei einem großen Wohnbauprojekt die Absichtserklärung abgegeben, dass der Vertrag nach Ablauf um weitere 100 Jahre verlängert werden soll.

Auch wenn es sich nur um eine Absichtserklärung handelt, weil eine rechtsverbindliche Zusage über 100 Jahre hinaus nicht möglich ist, kann doch mit großer Wahrscheinlichkeit auf die abgegebene Erklärung vertraut werden.

Die Augustiner-Chorherren denken nicht in Zeiträumen von 80 oder 100 Jahren. Sie sind daher durchwegs zu Vertragsverlängerungen bereit und stellen dabei soziale Gedanken in den Vordergrund.

Baurecht – Teil 2

Baurecht – Teil 2 - Wenn der Mieter das Grundstück zahlt

5. Dezember 2020

Häufiger werden Wohnprojekte auf Baurechtsgründen umgesetzt. Für Anleger ist das Modell attraktiv, offensiv beworben wird das aber bei laufenden Projekten oft nicht.

Eine Wohnung kaufen, aber nicht das Grundstück, auf dem sie sich befindet: Das sogenannte Baurechtseigentum wird immer öfter praktiziert. Grundstücke für größere Wohnbauten gibt es nämlich oft nur mehr zu pachten, statt zu kaufen.

Wie häufig richtet sich auch dieses Projekt sowohl an Selbstnutzer als auch an Anleger. Gerade für Vorsorgewohnungskäufer sei das Baurecht auch "durchaus spannend",

"Weil man nur das Gebäude kauft, aber keinen Grundstücksanteil, ist die Anschaffung gleich zu 100 Prozent absetzbar." Wer also nicht den Vermögensaufbau samt Erbschaft für die Nachkommen im Blick hat, "sondern in erster Linie den steuerlichen Vorteil", für den oder die sei das eine gute Variante.

Was unbedingt zu beachten ist: Vom Baurecht ist manchmal weder auf den Projekt-Websites noch in den detaillierten Verkaufsunterlagen an prominenter Stelle die Rede. Vielerorts findet man den Hinweis erst in den Verkaufsunterlagen ganz hinten im Kleingedruckten. Sollte diese relevante Information nicht besser ausgeschildert werden?

Grunderwerbsteuer muss für eine Baurechtseigentumswohnung trotzdem bezahlt werden, und zwar für den Anteil am Gebäude, den man erwirbt.

Den laufenden Bauzins zahlen dann aber die Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter mit den Betriebskosten oder mit der Hauptmiete. Mit einem Euro pro Quadratmeter und Monat ist zu rechnen, eher auch schon mit mehr.

Baurechtsgründe – Taugliche Alternative zum Eigentum

29. November 2020

Unter einem „Baurecht" versteht man vereinfacht gesagt das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten.

Wird ein Baurecht begründet, entsteht neben dem weiterbestehenden Eigentum am Grundstück ein selbständiges Eigentum des Baurechtsberechtigten am Bauwerk. Grundstückseigentum und Eigentum am Bauwerk sind dann getrennt.

Das Baurecht kann auf nicht weniger als zehn und nicht mehr als hundert Jahre bestellt werden. Für das Nutzungsrecht an der Liegenschaft muss der Erwerbereines Baurechts den vereinbarten Baurechtszins an den Grundeigentümer entrichten.

Das Baurecht entsteht durch Eintragung im C-Blatt der Grundbucheinlage. Es kann nur am gesamten Grundbuchkörper begründet werden.

Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer. Ob der Grundeigentümer eine Entschädigung leisten muss, richtet sich nach der Vereinbarung. Mangels einer Vereinbarung sieht das BauRG eine Entschädigung in der Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwertes vor.

Attraktiv für den Baurechtsberechtigten ist, dass er das Baurecht veräußern und vererben kann. Ebenso ist die Eintragung eines Pfandrechtes möglich.

Ein Blick auf den Wohnimmobilienmarkt

22. November 2020

Wie lange kann sich das Hoch noch halten?

Wohnungspreise sind auch im Coronajahr gestiegen. Die Haushaltseinkommen können nicht mithalten. Während die Reallöhne in den vergangenen fünf Jahren um knapp fünf Prozent gestiegen sind, haben sich die Mieten um 15 Prozent und die Kaufpreise um 27 Prozent verteuert.

Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter Wohnraum im Erstbezug österreichweit aktuell fast 4.200 Euro. Für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung müssen der Studie zufolge rund zehn durchschnittliche Bruttojahresgehälter aufgebracht werden.

Seit mehr als zehn Jahren gibt es auf dem Wohnungsmarkt ein Hoch – zumindest aus Sicht der Immobilienwirtschaft. Seit 2008 sind die Wohnungspreise in Österreich im Aufschwung. „Zwischen 2015 und 2019 sind sie um 21 Prozent gestiegen. In dieser Zeit galt das Motto: Grundbuch statt Sparbuch.

Nach wie vor ist viel Geld da, das veranlagt werden will, am liebsten in sichere Sachwerte, also Betongold. Die Zinsentwicklung unterstützt diesen Trend zum Investment in Immobilien, die Finanzierungskonditionen sind sehr günstig. Steigende Leitzinsen sind in weite Ferne gerückt.

Persönlicher Ausblick auf den Immobilienmarkt

15. November 2020

Auswirkungen bzw. Entwicklungen allgemein

  • die Regierungen müssen mittelfristig enormen Verschuldungsgrad reduzieren
  • Immobilienbesitz wird wenig austauschbar, ersetzbar sein – entsteht noch mehr Fokus des Fiskus ?
  • die Maßnahmenpakete der Regierungen laufen aus
  • mehr Arbeitslosigkeit, sinkende Realeinkommen
  • haben Auswirkungen Immobilienpreise
  • die Fremdkapitalkosten sind am Tiefststand
  • es besteht das Risiko eines langen Pandemieverlaufes Conclusio
  • die realwirtschaftliche Krise schlägt erst 2021 in voller Ausprägung ein
  • die sinkenden Realeinkommen heben Auswirkungen auf Konsum, Steuereinnahmen uäm
  • der Tourismus bleibt weiterhin eingeschränkt – vor allem der Hotelmarkt
  • mittelfristig wird es wohl zu Abkühlungen der Preise im Gewerbe, im Büromarkt und auch partiell im Wohnungsmarkt (selektiv) kommen
  • eine Adaptierung der Marktteilnehmer auf zukünftig forderndes Marktumfeld wird notwendig werden

Corona-Effekte mit unklarem Ausgang

7. November 2020

Die Corona Pandemie führt zu veränderten Marktbedingungen und damit auch zu wesentlichen Unsicherheiten für die Bewertung von Immobilien.

Nicht alle Effekte sind klar absehbar, aber Sachverständige können dem dennoch Rechnung tragen! Gutachter sollten sich im Gutachten aktiv mit der gegenwärtigen Lage auseinandersetzen und auch auf die entsprechende Literatur verweisen.

Mietstundung setzte sofort ein - Arbeitslosigkeit und sinkende Kaufkraft wirken erst viel später - Liquiditätsschwemme der EU bewirkt gegenteiligen Effekt - Bauwirtschaft ist voll ausgelastet, aber… wo sollen im Jahr 2021 Impulse herkommen? - Zinsen bleiben wo sie sind: im Keller - Unternehmensinsolvenzen sind „zurückgestellt“ - (Wohn-)Immobilien sind „sicher“

Die RICS schlug Mitte September neue Handlungsempfehlungen und Formulierung zur Deklaration der Bewertungsunsicherheit einzelner Vermögenswerte, Portfolios oder Gruppen von Immobilien vor.

Trotz Corona steigen die Immobilienpreise

Trotz Corona steigen die Immobilienpreise

30. Oktober 2020

An den Aktienmärkten führt die Corona-Krise bisweilen zu kräftigem Auf und Ab der Kurse. Denn allein der Einfluss der Pandemie auf Unternehmen und die Weltwirtschaft insgesamt ist immens.

Am Immobilienmarkt hingegen haben sich zumindest die Preise für Wohnimmobilien bisher nicht deutlich bewegt.

Dies belegen verschiedene Analysen. Demnach ist eine Mehrheit der Befragten der Ansicht, dass die Preise für Wohnimmobilien hierzulande von Corona nicht negativ beeinflusst würden.

Corona könnte zudem auch am Immobilienmarkt einen Digitalisierungsschub ausgelöst haben. 44 Prozent gaben an, auch ohne Vor-Ort-Besichtigung eine Immobilie kaufen zu wollen.

In Immobilien als unbewegliches Vermögen

Immobilien als unbewegliches Vermögen

23. Oktober 2020

In Immobilien als unbewegliches Vermögen, das aus Grundstücken und Gebäuden besteht, sind weltweit wesentlich größere Werte gebunden als in Aktien oder Obligationen.

Die Kenntnis von Liegenschaftswerten in ihren verschiedenen Ausprägungen, insbesondere des Verkehrswertes, ist daher von größter volks- und betriebswirtschaftlicher Bedeutung in vielen Bereichen von Wirtschaft, Recht und Verwaltung.

Man denke an Liegenschaftswerte für den An- und Verkauf von Immobilien, für Beleihungs- und Versicherungswerte, bei der Beurteilung von Kaufpreisforderungen, als Beweismittel in rechtlichen Auseinandersetzungen, bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen, bei Enteignungsentschädigungen, bei Grundstücksumlegungen, für die Immobilienfinanzierung, bei der Liquidation von Versicherungsschäden, zur Renditeprognose für Investoren, für die Steuerung von Portfolien, in Verlassenschaftsangelegenheiten, für Zwangsversteigerungen, ua.

Immobilienpreise steigen weiter

Immobilienpreise steigen weiter, Freiflächen sehr gefragt

18. Oktober 2020

Baugrundstücke sind laut Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer 2019 um sechs Prozent teurer geworden.

Auch im Jahr 2019 sind Immobilien in Österreich teurer geworden. Am deutlichsten war der Preisanstieg bei Baugrundstücken zu spüren – sie haben um sechs Prozent mehr gekostet als noch im Jahr 2018. Neue Mietwohnungen auf dem freien Markt sind um drei Prozent teurer geworden, bei gebrauchten Eigentumswohnungen liegt der durchschnittlich Anstieg bei 3,9 Prozent.

"Die Investitionsbereitschaft in Wohnimmobilien hat stark zugenommen und ist trotz der Corona-Krise weiterhin hoch", so der Obmann des Verbands, Georg Edlauer.